NewYork valisi birçok arcade 1000 tl mi nasıl değerlendirebilirim casıno metropol - Hoşgeldin bonusumuzu alın 100% slotlar kesintisiz müşteri oyuncuları YıllarMilyar Lira 2010 2,427 2011 3,612 2012 3,786 2013 5,828 2014 5,611 2015 6,173 2016 7,461* iyileştirirken yeni bir icat yeni buluş ortaya koyabilir miyim? Bu yaptığımı nasıl ticarileştirebilirim ve toplu-mun refah seviyesini nasıl artırabilirim ve sonuçta firmamı daha kârlı hâle geti- 30 Prof. Dr. Osman OKKA Sonzamanlarda sosyal medya beni garip halde etkilemeye başladı. Kendimi kontrol ettiğimde, hala kullanılması en güzel uygulamalar benim kullandıklarım; ama gel gelelim bazen kontrol edemiyorum sanki kendimi. 23dakika önce. #1. Soru yukarıdaki gibi. Letgo'ya koydum da PS5 Deathloop oyununu da pek alıcı çıkmadı. Nasıl daha hızlı satarım veya hangi sitelere koymam gerek? Son düzenleyen: Moderatör: 1 dakika önce. Omnifire1000 modeli ile endüstriyel alanda mükemmel. inovasyonlar gerçekleşmektedir. Almanya’daki Ritzi. Lackiertechnik GmbH firması, Omnifire 1000 ile tamamen. kişiye özel otomobil konsolları ve kumanda panelleri. üretimi gerçekleştirmeye başladı. Ayrıca iç donanımda yer. Her iki makine de tek seferde 4 renk (CMYK) inkjet baskı BeyazıtÖztürk, geçtiğimiz ay İzmir Alaçatı’da bisiklet sürerken görüntülenmişti. İşlerin azalmasından dolayı artık İstanbul’a çok az gelip gittiğini söyleyen şovmen, “Annemle birlikte daha çok burada kalıyorum, ona da iyi oluyor. Bol bol spor yaparak, vakit geçiyorum. İstanbul’da rahat yapamıyorsun, burada daha güzel keyifli oluyor” demişti. LdmS. Bir anda zengin olmak herkesin hayalidir. Ne yazık ki böyle bir şey pek de mümkün değil. Elinizdeki az miktardaki parayı değerlendirirken işlem platformları, para yönetimi ve hacim ilişkisi gibi önemli konuları bilmenizde fayda var. Burada önemli olan nokta elinizdeki parayı az veya çok demeden değerlendirmek ama doğru yöntemleri kullanmaktır. Bilgihanem okurları için hazırlanan bu özel yazıda, merak ettiğiniz tüm bilgiye ulaşabilirsiniz. Yatırım miktarının küçük olması, akılcı taktikler ile rakamların yükselmesini sağlayabilir. Küçük yatırımcıları bir araya getiren özellikle Forex ile paranızı hızlıca artırmayı hedeflemek mümkün olabilir. Küçük yatırımlardan kastımız 100 ve üzeri rakamlar olmakla birlikte BIST’te aynı parayı yönetmenizden daha fazlasını kazanabileceğiniz bir sistem olduğunu ifade ederek bazı örnek işlemleri paylaşmak istiyoruz. Küçük miktardaki parayı değerlendirmenin en iyi yolu, yatırım yapmaktır. Bu şekilde paranızın gücünü daha da anlarsınız ve gelirinizi artırmak için iyi bir imkan yaratmış olursunuz. Zaten bilinçli bir tüketici olarak; tasarruf etmeli ve para biriktirmelisiniz. Birikimlerinizi ise az veya çok demeden değerlendirmelisiniz. Genel olarak az miktardaki birikimlerin değerlendirilmesi konusunda endişe duyulmaktadır. Bir işe yaramayacağı ve değerlendirmek için çok küçük bir miktar olduğu düşünülmektedir. Oysaki her miktardaki parayı değerlendirebilir ve mantıklı girişimlerle bu tutarı artırabilirsiniz. [renkbox baslik="Yatırım Yapmak İstiyorum, Ne Yapmalıyım? " link=" resim=" renk="yesil" yenisekme="evet"][/renkbox] Birikimlerinizi değerlendirmek için seçebileceğiniz birkaç farklı yöntem bulunmaktadır. Ama az miktardaki birikim, bir iş kurmak veya ev – araba gibi istekleri gerçekleştirmek için yetersiz kalır. Bu noktada birikimleri artma yoluna gitmek, atılacak en iyi adımlardan birisidir. Çünkü yatırım yaparak, birikimlerinize değer kazandırır ve kısa sürede artırabilirsiniz. İşte yatırımlarla az miktardaki birikimlerinizi değerlendirme konusunda detaylar sizlerle Hangi Yatırımlar Birikimleri Değerlendirmek için Uygundur? Az miktardaki birikiminizi ister borsada ister forex piyasasında değerlendirebilirsiniz. Borsaya girmek için belli bir teminat miktarına ihtiyaç yoktur. Yani istediğiniz tutar ile borsaya giriş yapabilirsiniz. Peki, borsaya girdiğinizde ne yapacaksınız? Borsaya istediğiniz tutarla giriş yaptıktan sonra hisse senetlerini incelemeye başlamalısınız. Elbette bundan önce borsa nedir öğrenmeniz gerekiyor. Piyasanın işleyişini, nelere yatırım yapıldığını ve paranın nasıl kazanıldığını öğrenmelisiniz. Bu konuda bilgi ve deneyim sahibi olduktan sonra işlemlere başlamalısınız. Borsayı tanıdınız ve yatırım yapmaya hazırsınız. Kendinize bir portföy oluşturmalısınız ve buna yatırım yapmalısınız. Çünkü borsada paranızı tek bir yatırım aracına yatırmak, büyük bir risktir. Bu nedenle birkaç farklı hisse senedi ile portföyünüzü dengeleyebilirsiniz. Hisse senetlerinden oluşturacağınız portföy sayesinde birikimlerinizi değerlendirebilir ve para kazanabilirsiniz. Bu noktada dikkat etmeniz gerekenler ise iyi bir borsa bilgisi, deneyim, stratejiler, analiz ve piyasa yorumlamadır. [renkbox baslik="Kişisel Finans Nedir? Kişisel Finans Planı Nasıl Yapılır? " link=" resim=" renk="mavi" yenisekme="hayir"][/renkbox] Borsa dışında forex piyasası da az miktardaki birikimler için oldukça önemlidir. Forex piyasası yapısı gereği az bir teminatla yüksek kazanç elde etme imkanı vermektedir. Günlük 6 trilyon dolardan fazla olan işlem hacmi, yüksek likiditesi, 5/24 açık olması ve işlem özellikleri, yatırımcıların ilgisini çekmektedir. 50 ila 100 dolar ile forex piyasasına girebilirsiniz; ama bu paranın tamamı ile işlem yapma zorunluluğunuz yoktur. Çok daha az miktarlarla işlem başlatabilirsiniz. Daha sonra yapacağınız kısa vadeli işlemlerle birikimlerinizi değerlendirirsiniz. Forex, dünyanın en büyük piyasasıdır ve küreseldir. Tüm dünyadan yönetilen forex, haftanın 5 günü 24 saat boyunca yatırımcıların hizmetindedir. Bu nedenle de yatırımcılara güven vermektedir. Portföyünüzü istediğiniz zaman ve yerde kontrol ederek riskleri önleyebilirsiniz. Zarar durdur/kar al emrinden faydalanarak da kayıplarınızı minimum düzeyde tutabilirsiniz. Küresel olması nedeniyle birçok farklı yatırım aracına da yatırım yapmak mümkündür. Emtialar, dövizler, dünyaca ünlü hisse senetleri ve borsa endeksleri, forex piyasasının yatırım araçlarıdır. Bu enstrümanlardan istediğinizle işlemlerinizi yapabilir, para kazanabilirsiniz. Para Yönetimi ve Hacim İlişkisi Gerçek paranız üzerinde asla test yapmamanız gerekli ve sanal forex hesabı oluşturarak size verilecek olan sanal bakiyenin en fazla %5’ini kaybetme riskini oluşturmanız, ilerisi için anaparanızın hızlıca erimesini engelleyecektir. dolarlık sanal hesabınız varsa her işlemde en fazla 5000 dolar kaybı göze almalısınız. Bu rakamı ne kadar düşürseniz o kadar iyi olacaktır. Örneğin lot ile lot arasında başlamak ve günde anaparayı en azından %1 artırmayı 1000 dolar hedeflemek yararlı olabilir. ya da lot ile başlangıç genelde pips başına 100-200 dolar kazanç ya da kayıp yaşamanızı sağlar. Mükemmel denebilecek rakamlardan işlemleri başlatmamışsanız kaybınız korkunç olabilir. Bir Anda Zengin Olma Hayalleri Kurmak Emek vererek kazandığınız paraların bir anda silinip gitmesi ile eşanlamlı olan bu yöntemleri kullanmanızı asla önermiyoruz. 100 dolarınız ne zaman 200 dolar olursa lot aralığından geçiş yapmalısınız. Ortada uyguladığınız başarılı bir sistem varsa zaten getirisi mutlaka olacaktır. Bir anda zengin olma hayalleri kurarak, en başta hata yapmamalısınız. Önemli olan parayı 1 ayda 2 katına katlamak değildir. Birkaç ayda bunu başarmaktır. Daha doğrusu riskleri olabildiğince azaltmak, gerekirse az kar alacak şekilde işlemleri kapatmaktır. İşlem Platformları ve Analizler Masaüstü ve dizüstü bilgisayarlardan analizler daha rahat yapılabileceği gibi akıllı telefon ve tablete yüklenecek uygulamalar ile mevcut işleminizin takibini sıklıkla yapmanız gerekir. Analiz yeteneğinize pek güvenmiyorsanız, bu işi uzmanlara bırakmalı ve onların gün içi yorumlarını takip etmelisiniz. Analist ve uzmanların ifadelerinden sonuçlar çıkarmalı ve yatırımlarınızı bu şekilde yönetmelisiniz. Özellikle teknik analizi öğrenmesi basit olduğu için, birkaç kitap ve canlı seminerlere katılmak sizlere fayda sağlayacaktır. Hangi yöntemin sizin daha çok hoşunuza gittiğini bulun. Formasyon grafiklerini aramak, direnç ya da desteklerin hacimli kırılması ve bu bölgelerin tekrar test edilmesinden sonra trend yönünde işleme dahil olmak, uzun vadeli grafikleri inceleyerek büyük trend değişimlerini yakalamaya çalışmak, gün içi güçlü bölgelerden işleme girilerek küçük pips karları elde etmek scalping, korelasyon stratejisi ile EUR/JPY, EUR/USD gibi paritelerde ayrışmalardan faydalanarak pozisyon açmak… gibi çok sayıda çoğaltabileceğimiz taktikten ne kadar fazlasını bilirseniz, hangisini daha fazla benimsediğinizi de bulabilirsiniz. Örnek Bir Forex İşlemi lot hacminde EUR\USD paritesinde değerinden alım yaptığınızı düşünelim. 10 pips artıya geçerse yani olursa kazancınız 10 Euro olacaktır. 1 dolar olduğuna göre dolar net kazanç elde ediyorsunuz. Sadece 10 pips bir artış bu derece bir kazanç demektir. Özelikle piyasa hareketliliğini domino eden güçlü verilerin açıklanması ile destek, direnç bölgelerinin kırılması ya da trend kanallarından geri dönüşlerinin yaşanması olabiliyor. Burada anlatmak istediğimiz parite, emtia, hisse senedinde volatilitenin son derece yüksek olduğudur. Forex’teki hisse senetleri de yatırım araçlarında yer alır. Twitter hissesini seviyesinden sattığımızı düşünelim. Lot miktarımızın ve gerilemesi durumunda kazancımız 23 dolar olacaktır. Hissedeki hareketlilik sadece 23 cent ve bize getirisi 23 dolar. Elbette lot ile aynı işlemin yapılmasında dolar kar lot ile dolar olacağı bilinmesi gerekir. Ana paranız ile uyumlu lot miktarları belirlemeniz gereklidir. Merhaba arkadaşlar. Elime yaklaşık 5000 TL para geçecek. Bu parayı 3 aylık bir dönemde değerlendirmek ve en az 7500 TL'ye kadar çıkartmak istiyorum. Sizin tavsiyeleriniz nelerdir ? Nasıl bir yol izlemeliyim ? Cevap yazan herkese şimdiden teşekkürler . En Çok Beğeni Alan Cevaplar Yükleniyor, lütfen bekleyiniz.. 3 ayda %50 kar yapabileceğimiz yöntemi bilsek zaten hepimiz forum üyeliğini sildirirdik heralde R10 üzerinden teyit almadan kullanıcı adımı referans gösteren kişilerle forum dışından alışveriş yapmayınız. Miner rig borç vermek almak yasak haberin olsun Valla yaşınız kaç bilmiyorum. Vaktiniz varsa şayet paranında geri ödemesi yoksa direk KİŞİSEL GELİŞİM e yatırım yapın. iyi bir kurs bulun. Kendinize bişeyler katın. borç vermek almak yasak haberin olsun Valla yaşınız kaç bilmiyorum. Vaktiniz varsa şayet paranında geri ödemesi yoksa direk KİŞİSEL GELİŞİM e yatırım yapın. iyi bir kurs bulun. Kendinize bişeyler katın. Miner rig 3 ayda %50 kar yapabileceğimiz yöntemi bilsek zaten hepimiz forum üyeliğini sildirirdik heralde Hublot Borç istemiyorum zaten . Veyahut almıyorum . Kizilay Yaşım 21 üstadım. Üniversite sınavlarına hazırlanıyorum. Php kodlamayı öğrenmeyi düşünüyorum ama tam olarak aklımda net bir fikir yok . dogaatac o nedir acaba üstadım ? greyder Bu da mantıklı . Hublot Borç istemiyorum zaten . Veyahut almıyorum . Kizilay Yaşım 21 üstadım. Üniversite sınavlarına hazırlanıyorum. Php kodlamayı öğrenmeyi düşünüyorum ama tam olarak aklımda net bir fikir yok . dogaatac o nedir acaba üstadım ? greyder Bu da mantıklı . afedersin sözüm meclisten dışarı atalarımız derler ya *** yeme otur oturduğun yerde. Madem sınavın var arkadaşım. Güzelce eğitimine harca. Şimdi senin php zamanın değil. Üniversiteye bi gir. Ohooo sonra .d php mi öğreneceksin başka işlermi yapacaksın çoooook zamanın olacak! Tabi kazanırsan abur cubura yatırma yeter sana o kadar kısa sürede olmaz öyle olmazz İddaa oyna diyen olmamış Şaka bir yana bu kritik dönemin de sınav proje falan düşünme pek. Üniversite işini hallettikten sonra konuyu tekrar aktif hale getir herkes yardımcı olur root 1 Merhaba, Canon MP252 yazıcım var, kendi kartuşu vardı ancak uzun süre kullanılmayınca kartuş tıkandı. Bütün yöntemleri denedim ancak sonuç alamadım, o yüzden çöpe atmak zorunda kaldım. Şimdi ise yazıcıyı kullanmaya ihtiyacım var, internetten kartuş fiyatlarına bakıyorum, sadece siyah kartuşa 350 TL diyor, çok pahalı geldi gözüme, eski bir yazıcı zaten. Çünkü yazıcı öyle bir şey ki bazen çok ihtiyacınız oluyor, bazen ise aylarca kullanmıyorsunuz. Bitmeyen mürekkep olayını araştırdım, onun için de kartuş gerekiyormuş illaki. Sıfır yazıcı fiyatlarına baktım, 1000 liraya alacağım yazıcı beni ne kadar götürecek? 2. ele de güvenemiyorum. Kısacası bu yazıcıyı nasıl değerlendirebilirim? Şimdiden teşekkür ederim. quoteOrijinalden alıntı Kuchiki Konu hava atmak yada benzeri bi amacla acilmamistir 100 milyara dükkan acmayi dusunuyorum ama ne dükkani is yapar izmir de yardim bekliyorum Bakkal ve kizarmis tavuk isini denedik olmadi buda batmasin Benden sana bir abi tavsiyesi tanıdığım bir çok kişi anlatacağım yöntemle zengin olmuştur Öncelikle çevreyi iyi tanıyan ve tapuda çalışan bir kişiyle tanış o çevresinden bir çok zora düşüp arsasını satacak kişi bulabilir. Sonra bu yerleri çevrenin değerlenip değerlenmemesine göre değerlendirip birazda pazarlıkla baya ucuza alırsın. Bu sayede aldığın yerleri normal fiyatına satsan bile büyük kar edersin bu şekilde para elinde hızlı döner ve fazla kazanırsın. Ama yok ben arsayla uğraşmam diyorsan allah yardımcın olsun derim böyle market veya kafe gibi yerlerle kolay dikiş tutturamazsın umarım yardımcı olmuşumdur quoteOrijinalden alıntı Bir ergen vakası quoteOrijinalden alıntı Kuchiki quoteOrijinalden alıntı Bir ergen vakası tl mi Evet Bence çiğköfte dükkanı açabilirsiniz. geçen biri böyle bi konuda hatta daha yüklü bi para için tavsiye istenen bi konuda; formun vizyonu çiğ köfteden öteye geçemedi demişti ne gülmüştüm ama halı saha çok iş yapar ve çok da iyi parası var quoteOrijinalden alıntı akrepyusuf toprağa yatır ifrazlı imarlı yer al bekle 5 sene sonra sat ifrazli imarli ne demek Bucada cigkofteci ozellikle geceleri sadece tavsiye quoteOrijinalden alıntı WISDOM yeni parayla 100 milyar lira mı Sıkılmadın mı be kardeşim? Arkadaşların sana nasıl katlanıyor çok merak ediyorum. quoteOrijinalden alıntı wRedzus quoteOrijinalden alıntı WISDOM yeni parayla 100 milyar lira mı Sıkılmadın mı be kardeşim? Arkadaşların sana nasıl katlanıyor çok merak ediyorum. neyden sıkılmadım mı Ciddi bir tavsiye.. Hacize çikan arsa daire gibi seyleri ucuza alip kendi degerine satabilirsiniz. Eskiden bu iste mafya filan oluyordu. Ama artik hersey internet ortamindan yapiliyor. Adini gizleyerek teklif ver. Tabi once piyasayi ogrenmen gerek. Eger biraz kafani kullanirsan ana parayi iki uce rahat katlarsin ustelik bir kac ayda. Ama puf noktasi piyasayi ogrenmek.. arsa kaca gider gibisinden. Elinden patlamamali sonra. Seriatcilar icin dipnot yukarida anlattigim olay helaldir. Acik artirmada ne kadar talep fazla olursa hacizli mal o kadar yuksek fiyata gidiyor. Buda magdur icin iyi birsey. Bir nevi sevabada giriyorsun. Bunu dusun derim TL ile seni köşe edecek hiçbir iş yok eğer öyle olsaydı millet biriktirdiği paralarla ev araba almaz, kendi işini kurardı. Bu parayı internet üzerinden yapacağın bir işe yatırırsan iyi paralar kazanma ihtimalin var hatta bu paranın çeyreği bile yeterli olabiliyor sektöre bağlı. Ben web hosting işine girmeyi düşünüyordum mesela fakat sermayem yok. Şahsen benim 100 milyar param olsun hemen gider 2 tane kamyon alırım 50 binden var tanesi.. hatta 30 binden bile var ama onlar biraz sıkıntılı.. tabi bi şirkete sokabilecek tanıdığın varsa al.. yada araştır, sor babana,akrabana, tanıdığına, arkadaş ortamına bulursun büyük ihtimal bi şirket.. elbet çıkar bi yerden bilen oda seni yönledirir diye düşünüyorum... herneyse olayı özetleyim kısaca bi kamyonun geliri kilometre başına 1 lira 10 krş olarak hesaplanıyor bu kamyon ayda - arası gidiyor şoförün iyiyse km gidenide gördüm.. buda 11 milyar 14 milyar arası para yapar.. hemen heyecanlanma çünkü bunun mazot parasını sen karşılıyosun.. mazotla birlikte 5bin en fazla 6 bin lira para gidiyor 14 den 6 çık yada 14 ü geçim en kötü fiyattan 11 milyardan hesaplayalım mantığı anlamak açısından 11 den 6 bini çık 5 bin şoföre para versen onun yemeğiydi felan 2 binde ordan çık kaldı sana 3 bin.. farkındaysan en az kazandığı para ve en yüksek meblağlardan hesapladım arada bir araba sorun çıkardı desen 500-1000 tl arabaya ayırsan 2 arabadan ortalama 3 ila 8 bin arası gelirin olur ve bunu oturduğun yerden kazanırsın.. allah muhafaza bi kaza olmadığı sürece batmassın.. burda asıl mesele arabanı sokacak bi şirket bulmak.. benim babam bu işi yapıyor, yakın arkadaşları bu işi yapıyor olayın azda olsa içindeyim babamdan aldığım bilgilerle sana bunu yazdım... düşün derim.. kredi çekebilme imkanım olsa şuan gözüm kapalı çekerim.. araba kendi parasını ödeyene kadar eline pek para geçmez ama senin elinde 100 bin olduğu için sıkıntı olmaz.. hadi kolay gelsin.. detaylı bilgi istersen pm atabilirsin bildiğim kadarını anlatırım... Hocam ticari tecrubeniz yoksa ev alip kiraya verin. Yediyuz sekizyuze verirsiniz. quoteOrijinalden alıntı enduluslucoban quoteOrijinalden alıntı akrepyusuf toprağa yatır ifrazlı imarlı yer al bekle 5 sene sonra sat ifrazli imarli ne demek İfraz ne demektir? Tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir taşınmaz malın düzenlenen haritalara göre birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemidir. quoteOrijinalden alıntı akrepyusuf quoteOrijinalden alıntı enduluslucoban quoteOrijinalden alıntı akrepyusuf toprağa yatır ifrazlı imarlı yer al bekle 5 sene sonra sat ifrazli imarli ne demek İfraz ne demektir? Tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir taşınmaz malın düzenlenen haritalara göre birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemidir. paydaslar tarafindan paylasilmis hisseli tapu yani? quoteOrijinalden alıntı enduluslucoban quoteOrijinalden alıntı akrepyusuf quoteOrijinalden alıntı enduluslucoban quoteOrijinalden alıntı akrepyusuf toprağa yatır ifrazlı imarlı yer al bekle 5 sene sonra sat ifrazli imarli ne demek İfraz ne demektir? Tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıtlı bulunan bir taşınmaz malın düzenlenen haritalara göre birden çok parçaya ayrılarak tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemidir. paydaslar tarafindan paylasilmis hisseli tapu yani? hayır, hisseli değil. ifrazlı imarlı yer; müstakil parsel olarak geçer tapuda niteliği arsa yazar quoteOrijinalden alıntı HeilHitleer Okula yakın bir yerde çiğ köfteci dükkanı çok iş yapar öğrenciye dürüm + ayran - 3 tl yap dükkana doluşurlar +1 bayanlara yonelık bişiler gıyımı ve gezmeyı tekstılı uzerıne butun konulara fazlasıyla bana ulasırsanız sıze cok mantıklı ıyı kazanclı projeler sunabılırım. ev al sat ne çalışma derdi var ne yorulma Bu soru yakın arkadaşlarımın en sık sorduğu sorulardan mezun olduktan sonra iş hayatına atılan ve bir şekilde 50 bin lirayı biriktirmiş arkadaşlarım haklı olarak düşük mevduat faizlerinden bıkıp, daha yüksek getirili yatırım araçları arıyorlar. Ancak bu yatırım araçlarının ne olabileceğine dair net bir fikirleri de onlara seçeneklerini anlatıp, kendi yatırımlarımda nasıl bir hesaplama süreci izlediğimi, ve yerlerinde olsam ne yapacağımı anlatmaya tuhaf tarafı, çoğu finans, bankacılık, danışmanlık gibi alanlarda çalışan ve çalıştıkları şirketler için yatırım kararlarını dikkatle verebilecek eğitimli kişiler dahi sıra kendi finansal kararlarına geldiğinde kapsamlı bir değerlendirme yapmıyorlar. Oysa ortalama bir çalışanın uzun vadeli varlık birikimi sağlaması için gelir düzeyinden çok daha önemli olan konu, gelirden yaptığı birikimler ve bu birikimleri değerlendirme şekli oluyor. Eğer bir şirket kurup birkaç milyon TL’ye satmayı planlamıyorsanız, uzun vadede yüksek bir varlık birikimi oluşturmanın tek yolu gelirinizden yaptığınız birikimleri iyi değerlendirmekten ne kadar önemli olduğunu görmek için, bugün belki burun kıvıracağınız 50 bin TL’lik birikiminizin farklı yatırım senaryolarında 30 sene sonra nasıl bir tutara dönüşebileceğini hesaplayalımÖncelikle hesaplarımızı “reel” getiriye göre yapmanın gerekliliğini vurgulayalım. Bugün Türkiye’de herhangi bir bankada kazanacağınız mevduat faizi yaklaşık 10% düzeyinde. Ama mevduat yatırımı senede 10% kazandırıyor gibi görünse de, aslında paranın enflasyon karşısındaki değer kaybı nedeniyle daha çok %2 gibi bir getiriniz oluyor. Yani %8'lik enflasyon oranı, 1 sene bekleyerek kazanacağınız %10'luk getirinin %8'ini eritiyor. Ekonomi haberlerini okurken işinize yarayabilecek küçük bir not 10%’luk getiriye “nominal” getiri, enflasyon etkisi sonrası getiriyi gösteren %2'lik getiriye ise “reel” getiri deniyor. Enflasyonun konut kredisi maliyetlerini hesaplarken de çok büyük bir etkisi var. Bu etkiye dair yazımı aşağıda bulabilirsinizDünyadaki tüm yatırım çabalarının özünde “reel” getiriyi mümkün olduğunca yukarı çekmek reel getiriyi yukarı çekmek neden bu kadar önemli? Ne de olsa %10'luk mevduat faizi yerine senede %15 getiri sağlayan bir yatırım bulsak bile sene sonunda “reel” olarak %2 yerine % 7 kazanmış olacağız ve bu da 50 bin TL gibi bir yatırımda 1000 TL yerine 3500 TL kazanmaya denk gelecek. Önemli sayılabilecek bir fark ama pek de heyecan verici bir tutar halde neden yatırım konusunda kafa patlatmak ve emek harcamak yerine paramızı faize koyup, sene sonunda kendimize bir tatil hediye etmeyelim? Kısa yanıt Çünkü bu küçücük farklar uzun vadede kartopu gibi büyüyen farklılıklara neden sene boyunca yatırım yapmayı ciddiye almaz ve varlıklarımızı senelik %2 reel getiri ile değerlendirirsek 50 bin TL’miz 30 sene sonra bugünün parasıyla yani bugünün satın alma gücüyle 90 bin TL’nin biraz üzerine çıkar. Fena değil elbette ama bunun için koca bir otuz yıl beklediğimizi unutmamak gerek. Sürenin uzunluğu düşünüldüğünde birikimin getirisini tatillerde yemenin cazibesi daha baskın reel olarak %2 yerine, işi biraz ciddiye alıp akıllıca yatırımlar yapsak ve reel getirimizi senelik %7 düzeyine çıkarsak? Bu durumda 30 sene sonra 50 bin TL’yi bugünün parasıyla 380 bin TL’ye dönüştürmüş olacağız. Yani paramızı sadece mevduatta bıraksak 50 bin liramızla otuz yılda 40 bin TL kazanacakken 90 bin — 50 bin, akıllı yatırımlar yaparak 330 bin TL 380 bin — 50 bin kazanmış olacağız Mevduatta elde ettiğimizden 8 kat fazla bir tutar!Aradaki bu büyük fark getirimizi tatillerde harcamak yerine akıllıca yatırım yapmaya teşvik edecek kadar büyük “Ağır yük akıllı yatırım tarafından kaldırılır” derken vurgu yaptıkları durum da budur “Hafif yük”yatırım yapmayı sağlayacak ilk birikim para biriktirerek, “Ağır yük” esas getiri ise akıllıca yatırım tarafından alternatifleriŞimdi ortalama yatırımcının elinde bulunan “yatırım alternatifleri”ne göz elinde 50bin TL’si olan ortalama yatırımcının beş ana alternatifi bulunuyor1- Bankaya ya da hazine bonolarına yatırarak faiz kazanmak Banka fazinin 10% olduğunu varsayabiliriz, şu an bu düzeylere yakın2- Dolar mevduatına yatırım yapmak. Burada da faizler %2–3 düzeylerinde3- Altına ya da farklı bir değerli madene yatırım yapmak4- Hisse senetlerine yatırım yapmak5- Gayrimenkule ev, arsa, tarla, bağ, bahçe yatırım yapmakBaşka yatırım alternatifleri de bulunuyor elbette, örneğin halihazırda kurulu bir şirketiniz varsa ona yatırarak işinizi büyütebilir, ya da kredi borcunuz varsa ödeyerek mevduattan daha yüksek bir faizden kurtulabilirsiniz. Ama yatırımcıların büyük bölümünün yukarıdaki beş alternatif ile karşılaştığını göz önüne alarak bunlar üzerinden ilerleyelim. Ama onun öncesinde bu yatırım seçeneklerini üçe indirelimÜç numaralı “Parayı altın ya da değerli bir madene yatırmak” seçeneğini konumuzun dışında bırakmamız gerek. Çünkü altın ya da değerli madenlere yapılan “yatırım”lar bir “yatırım”dan çok spekülatif bir doğaya sahip. Bunun nedeni de altın gibi bir “yatırım”dan kazanılacak paranın tamamen 5–10 yıl sonra ne kadara satılabileceğine dayanıyor olması. Bir cumhuriyet altını 10 sene de bekleseniz bir buçuk adet cumhuriyet altınına dönüşemiyor. O nedenle de altın “yatırım”ınızın getirisi tamamen bundan 10 yıl sonra size o altın için kaç TL verileceğine gelecekteki fiyatını istikrarlı biçimde tahmin etmenin imkansızlığını ve, ABD merkez bankası başkanının dahi “Altını anlamıyorum” dediğini göz önüne alalım ve altını bir “yatırım” alternatifi değil “spekülasyon” olarak görerek kenara ve 2 numaralı opsiyonların her ikisi de mevduat ürünleri, ve ikisinin arasında verilecek olan bir karar, doların gelecekteki değeri ile ilgili bir tahmin gerektiriyor. Bu tahminler de, aynı altın fiyatı ile ilgili yapılan tahminler gibi, istikrarlı bir şekilde yapılamıyor. Dolar ve TL bazında olan hem faizin, hem enflasyonun arasındaki yaklaşık %7'lik fark uzun vadede bu para birimlerinden herhangi biri bazında yapılan mevduat yatırımının aynı kapıya çıkması gerektiğine işaret ediyor. Bu son söylediğimiz biraz kafanızı karıştırmış olabilir, ancak özetlemek gerekirse, uzun vadede 5 yıl ve üzerinde dolar mevduatı ile TL mevduatının toplam getirisi faizler dahil teorik olarak birbirine yakın düzeylerde olması gerekiyor. Hangisinin görece iyi olacağı ise tamamen spekülatif bir tahmin. O nedenle bu iki seçeneği tek bir “mevduat” başlığı altına indirgememeiz sayede yatırım alternatiflerimizi 3'e indirmiş Mevduat2- Hisse senetleri3- GayrimenkulMevduatın bize sağladığı belki en önemli fayda, yapacağımız diğer tüm yatırımlar için bir “değerlendirme ölçütü” sağlaması. Çünkü mevduat seçeneğinin varlığı sayesinde şu gibi bir düşünce sürecine girebiliyoruz Eğer ben 50 bin TL’mi riskiz olarak mevduata yatırıp, senede 10% kazanabileceksem, gayrimenkul yatırımımdan bundan daha yüksek bir getiri beklemem gerekir. Çünkü gayrimenkul yatırımında bazı riskler alıyorum. Evimin değerinin düşmesi, kiracımın parayı ödememesi vb. Demek ki gayrimenkul yatırımımda senede 10%’dan daha yüksek bir getiri istemek en doğal hisse senetleri için de geçerli. Bugün 50 bin TL’ye alacağım bir hisse senedi 5 sene sonra 100 bin TL mi olacak, yoksa 10 bin TL mi olacak bunu 100% bilmem mümkün değil. O nedenle hisse senedi yatırımı yaparak da mevduat yatırımından daha yüksek bir risk alıyorum. Yatırımımın 10%’dan daha fazlasını getirmesini istemek yatırımlarından bahsederken “risksiz” kelimesini tırnak içersine almakta yarar var. Bunun nedeni basit bir mevduat yatırımının dahi tamamen risksiz olmaması özellikle de Türkiye’nin 2000'li yılların başında yaşadığı batık banka krizleri düşünüldüğünde. Ancak hem Türkiye’nin bankacılık sisteminin bugün geldiği nokta, hem de belli bir tutara kadar olan mevduatların bankalar batsa bile devlet garantisinde olması nedeniyle 50 bin TL’mizi bugünkü bankacılık sistemine yatırmanın “risksiz” olduğunu rahatlıkla sayede mevduatın riskiz ama düşük reel getiri sağladığını ve diğer iki yatırım alternatifinden en az 10% getiri istememiz gerektiğini kararlaştırdık. Bu işimizi kolaylaştıran bir durum Artık tek yapmamız gereken, hisse senedi ya da gayrimenkul alırsak ne kadar getiri, ve bunun karşılığında ne kadar ek risk bekleyebileceğimizi tespit etmek…Hisse senetlerinde risk ve getiriHisse senetlerinde risk ve getirinin hesaplanması, dünya çapında trilyon dolarlarla ölçülen bir pazarın ve asıl mesleğimin konusu. Buradaki risk ve getirilerin hesaplanması konusunda bir kütüphane dolusu kitap halihazırda yazılmış durumda ve bir o kadar daha nedenle bu geniş konuyu şimdilik bir kenara koyup, gelecekte ayrı bir yazının konusu yapalım ve şunu söylemekle yetinelim Kasım 2014 itibarıyla Türkiye hisse senetleri piyasasındaki ortalama hissenin, alınan ek riske karşılık iyi bir getiri potansiyeli sağlamadığını düşünüyoruz. Türkiye’de ve dünyada hisse senetleri bugün itibariyle ucuz değil. Bu “hiç yatırım yapmaya değer şirket yok” demek değil elbette, ancak şu kadarını söyleyebiliriz Türkiye’de halka açık tüm şirketlere baktıktan sonra, yatırım yapılabilecek düzeyde ucuz gördüğümüz sadece 2 şirket görebildik. Dünyada da yaklaşık 500 şirkete baktıktan sonra bulabildiğimiz şirket adedi nedenle hisse senetlerini başka bir yazıda değerlendirmek üzere bir kenara bırakıyoruz, ve yazının başlığındaki “50 bin TL’mi nasıl değerlendirmeliyim” sorumuz aşağıdaki soruya dönüşüyor“Gayrimenkul yatırımı yapmalı mıyım? Yoksa mevcut fiyatlar düşünüldüğünde mevduatta kalmak daha iyi bir fikir mi?”Gayrimenkulde risk/getiriyi hesaplamak hisse senetlerine göre daha kolay, ve Türkiye’deki yatırımcıların en aşina olduğu yatırım formatı. Ne de olsa bir evi satın alırken, o evin bize ne kadara malolacağını görebiliyoruz, ve bugün itibariyle ne kadar kira getirdiğini tahmin edebiliyoruz. Daha da iyisi kiraların artışı azalışlarını geçmiş yıllara dönük olarak hem bu verileri sağlayan araştırmacılar, hem kendi deneyimlerimiz sayesinde görebiliyoruz “5 sene şu evi 600 liraya kiralamışlardı, şimdi olmuş 1100 lira!” gibiBurada bir not düşelim Gayrimenkul yatırımında risk/getiriyi hesaplarken inşaatı bitmiş, kiralanmaya hazır, krediye uygun bir evi değerlendiriyor olacağız. Yani inşa edilmekte olan bir eve “topraktan girmek”, arsa yatırımları vb. seçenekleri dışarda bırakıyoruz. Ama burada kullanacağımız analiz sürecini ofis, bina, tarla/bağ/bahçe gibi gelir üreten tüm gayrimenkul yatırımı senaryolarına uygulamak notu da düştükten sonra inşası tamamlanmış bir evin 10 senelik getirisini nasıl tahmin etmeye çalışabileceğimize bakalımGayrimenkul yatırımında risk/getiri hesaplanmasıİnşası tamamlanmış bir evde nasıl bir getiri sağlayabileceğimiz, karşılığında nasıl bir risk alacağımızı modelleyebilmek için beş tane “bildiğimiz ya da isabetli tahmin edebildiğimiz” parametreye, dört tane de “tahmini” parametreye ihtiyacımız ya da istabetli tahmin edebileceğimiz parametreler1- Evi alış fiyatımız2- Evi alırken kullanacağımız kredi tutarı3- Evi alırken kullanacağımız kredinin faizi4- Evin bugünkü kirası5- Evi alırken ödeyeceğimiz toplam masraflarİleriye dönük olarak tahmin etmemiz gereken parametreler1- Evin boş kalma sıklığı — 1000 TL piyasa kirası olan bir ev için 1200 TL kira istersek evimiz aylarca boş kalabileceği gibi, 900 TL isteyerek evi bir haftada da kiraya Alım sonrası eve yapılacak senelik masraflar — Ev alındıktan sonra tamir, sigorta, vergi vb. harcamalar için her yıl ne kadar ödeme yapılacak?3- Ev kirasındaki senelik artış4- Evin değerindeki senelik artışBu ileri dönük parametreleri de tahmini belirledikten sonra bir model oluşturup her sene nasıl bir nakit akışı yaşayacağımızı yani her yıl cebimizden ne kadar para çıkacağını ya da cebimize ne kadar paranın giriş yapacağını hesaplamamız senelik bir sürede nasıl bir nakit akışı yaşayacağımızı görmek için aşağıdaki görünüme sahip bir excel modeli oluşturalımGörüldüğü gibi burada parametrelerimizi sırayla en yukarıda her satırın bir yılı temsil ettiği bir sıralama oluşturduk. Burada “Sıfır” numaralı sene yatırımımızın ilk gününe, Sene 1 ise yatırımımızın 1. yılının sonuna işaret ediyor. 10 numaralı satır ise 10. yılın sonuna, yani artık evi satıp tüm paramızı geri alacağımız güne işaret kolonlara da farklı nakit akışlarını yazdık Kira gelirimiz nedeniyle yaşayacağımız nakit girişi, kredi alımı ve geri ödemeleri masraflar ve ev alım/satımı nedeniyle yaşayacağımız nakit giriş/çıkışını not ederek toplam nakit akışına ulaşmayı noktada öncelikle “bildiğimiz ya da isabetli tahmin edebildiğimiz” beş parametreyi inceleyelim. Sonra tahmin etmemiz gereken 4 değişkene ya da yüksek isabetle tahmin edebileceğimiz veriler1- Evi alış fiyatımız 150 bin TL’lik bir ev alacağımızı ve bu evin İstanbul’da olduğunu varsayalım2- Evi alırken kullanacağımız kredi tutarı Kullanabileceğimiz en yüksek tutarda krediyi kullanacağımızı, Yani 150 bin TL’lik bir evin %75'i olan 112,500 TL’lik kredi kullanacağımızı Evi alırken kullanacağımız kredinin faizi Bugün itibariyle 10 senelik konut kredilerinde faizler % düzeylerinde. Biraz daha temkinli davranarak faizi % Evin bugünkü kirası 150 bin TL değerindeki evlerin kiraları çok değişmekle beraber, Türkiye’de ortalama böyle bir evin 600–700 TL gibi bir aralıkta kiralanabileceğini tahmin etmek mümkün. Burada ortalama 650 TL değerini baz alalım. Bu da yaklaşık 230 gibi bir “kira çarpanı”na ev fiyatı / bir aylık kira denk geliyor. Türkiye’de ortalama kira çarpanının da bu civarda olduğu düşünüldüğünde makul ve temkinli bir varsayım olduğunu söylemek Evi alırken ödeyeceğimiz toplam masraflar — Yakın dönemde ev alan ve tüm masraflarını kaydeden bir tandığımın verilerine göre alan ve satan tarafım toplam masrafı emlakçı komisyonu, tapu harcı, kredi komisyonu, EFT bedeli vb. ev fiyatının 5%’i olarak gerçekleşmiş. Burada da temkinli davranıp %6 gibi bir toplam “işlem masrafı” olduğunu varsayalım. Alıcı ve satıcı tarafından paylaşılan bu masrafın yarısını ev alırken, yarısının satarken ödüyor olalım. Çünkü bir kere alan, bir kere satan taraf oluyoruz, bu nedenle de %3 alırken, %3 satarken olmak üzere toplam %6 masraf ödüyoruzBu sayede modellememizde aşağıdaki noktaya gelmiş oldukŞimdi geleceğe dönük tahminlere geçelim. İleriye dönük olarak tahmin etmemiz gereken dört varsayım bulunuyor1- Evin boş kalma sıklığını öngörmek için iki senede bir kiracımızın evden çıkacağını, ve her kiracı çıktığında evin 2 ay boş kalacağını varsayalım. Bu da evin zamanın %8'inde boş kalacağı anlamına geliyor 2/24 = %8.2- Evi aldıktan sonra yıllık harcamaları hesaplarken vergileri, sigorta bedellerini, kombi/musluk tamiri vb. masrafları düşünelim ve bunların senede toplam 750 TL olduğunu varsayalım, ki bu da senede evin fiyatının % denk Evlerin kiralarındaki artış’ı tespit etmek için reel kira artışını öngörmeye çalışıp, üzerine enflasyonu eklememiz gerekecekReel kiralar, uzun yılların ortalamasına bakıldığında İstanbul gibi metropollerin merkezi, talep gören bölgelerinde yükselirken, daha az merkezi yerlerde sabit kalabiliyor. Burada Ahmet Büyükduman’ın birkaç ay önce yayınladığı kitaptaki linkten ulaşabilirsiniz verilerden yararlanabiliriz. Büyükduman’ın kitabında, İstanbul’da ortalama kiraların 25 senede reel olarak senelik sadece arttığı görülüyor. Ancak Beşiktaş gibi en merkezi ve şehrin sosyal ve ekonomik gelişim yoğunluğunun en yüksek olduğu bölgelerden birinde bu artış 25 yılda senede ortalama % olarak gerçekleşmiş. Daha yakın dönemde Reidin verilerine baktığımızda ise kiraların İstanbul’da reel olarak senelik %3 artığını görüyoruz. Bunun arkasındaki sebepleri ise anlamak mümkün Ülkeler zenginleştikçe metropollerin merkezi yerleri sosyal, kültürel vb. olanakları nedeniyle en varlıklı kesmin yaşamak istedikleri yerler oluyorlar. Milli gelirden en yüksek payı alan kesim daha hızlı ödeme gücü artışı yaşadığından sonucu merkezi yerlerde kira artışları diğer yerlere göre daha yüksek ve reel olarak pozitif diğer gelişmiş ve gelişen ülkelerin metropollerinde de görmek mümkün örn, New York, Londra, MoskovaYine de biz kendi hesaplamalarımıza kiraların reel artışını eklemeyelim ve temkinli davranarak kiraların sadece enflasyon ile artacağını düzeyi için ise farklı varsayımlar yapmak mümkün. Analizi fazla karmaşıklaştırmadan hem geçmişteki enflasyonu hem de gelecekteki enflasyon beklentilerini göz önüne alarak senede ortalama 8% artışlarını daha da temkinli modellemek için kiracımıza her yıl enflasyonun sadece yarısını yansıtabildiğimizi varsayalım. Gerçekte iki senede bir kiracı değiştirdiğimizi varsaydığımıza göre enflasyon artışının tamamını yansıtabiliriz4- Evin değer artışı ise gayrimenkul yatırımımızda getirilerin en duyarlı olduğu parametre. Burada da reel artışı öngörmeye çalışıp, üzerine enflasyonu fiyat araştırmalarına bakıldığında son 30 yılda evlerin reel değer artışının senede % düzeyinde olduğu görülüyor. Elbette burada son dönemde faizlerin düşüşü nedeniyle yaşanan ani çıkış etkili. Ancak yine de İstanbul’da, ve özellikle İstanbul’un merkezi semtlerinde geçmişe göre daha yavaş da olsa bir reel değer artışı yaşanmasını beklemenin mantıklı olduğunu düşünüyoruz. Burada yakın dönemdeki senelik %3–4'lük reel artışları biraz yüksek kabul edip, gelecekte kiraların son 10 senelik reel artışına paralel %2 gibi bir reel artış kabul zaten %8 parametreleri de modele eklediğimizde aşağıdaki görünüme ulaşıyoruzArtık gerekli tüm varsayımlar buraya kadar sıkılmadan okuyabildiyseniz, tebrikler! Yazının son bölümünde biraz daha dişimizi sıkmak tek yapmamız gereken her sene için nakit akışımızı nakit akışımız dört ana kalemden oluşuyorKira geliriKredi alımı ve sonrasında geri ödemeleriEvin alırken yapacağımız ödemeEvi satarken cebimize girecek toplam tutarExcel formüllerinde bu dört kalemi yerlerine yerleştirdiğimizde, her kalem için nakit akımlarını ve toplam nakit akışını aşağıdaki gibi görebiliyoruzGöreceğimiz gibi, sıfırıncı senede yani yatırım yaptığımız ilk günde ev alırken hem 150 bin TL , hem de -4500 TL’lik ev alım masrafını 150 bin liranın %3'ünü ödüyoruz. Bu harcamaların 112,500 liralık kısmını aldığımız krediden öderken, kalan kısım cebimizden ödüyoruz ve toplam nakit akışımız yani toplam cebimizden çıkan para en sağdaki kolonda görüleceği üzere -42 bin lira senenin sonunda 1 numaralı satır ise toplam 7,176 TL kira geliri elde ediyoruz, ancak kredi geri ödemeleri ve masraflar derken cebimizden toplam 12bin lira gibi bir tutar çıkıyor, ve gelecek senelerde de her sene giderek azalsa da buna yakın bir tutar ettiğiniz gibi buradaki yatırım senaryomuz, “ilk sene 100 lira yatırdık, ertesi yıl 110 lira geri aldık, o zaman senelik getirimiz 10%” diyebileceğimiz basit bir nakit akışı değil. Çünkü seneler boyu küçük küçük cebimizden çıkan paralar bulunuyor, ancak son senede evi satarak yüklü miktarda bir para alıyoruz. Böyle bir durumda tüm bu nakit akışından yani cebimize farklı zamanlarda giren ve çıkan paradan tek bir “ortalama getiri” rakamına ulaşmamız matematikteki en temel hesaplardan biri olan “İç Verim Oranı” “Internal Rate of Return” — “IRR” tam da bu sorunu çözmek için oluşturulmuş. IRR’ın nasıl hesaplandığını burada açıklarsak her şey çok karışır. O nedenle IRR’ın mantığını kısa kısa açıklamakla yetinelimIRR, herhangi bir proje için farklı zamanlarda ve miktarlarda cebimizden çıkan paralara senede ortalama yüzde kaç getiri sağladığımızı gösterirIRR’ı daha yüksek olan yatırım, IRR’ı daha düşük yatırımdan iyidir10% faizli bir senelik vadeli mevduat yatırımının IRR’ı 10% bir lira koyup, gelecek yıl iki lira aldığımız yatırımın IRR’ı 100%dür. Bugün bir lira koyup iki yıl sonra iki lira aldığımız yatırımın IRR’ı % çünkü yatırımımıza iki sene boyunca her sene % kazanmış gibi oluruz Tek bir “ortalama senelik getiri oranı” üzerinden düşündüğümüzde yatırdığımız bir lira ilk yılın sonunda TL’ye, ikinci yılın sonunda ise * = TL’ye ulaşmış olurEğer 10 senelik ev yatırımı projemizin IRR’ı %12 çıkarsa, bu farklı zamanlarda projeye yatırdığımız her bir lira için yılda ortalama %12 kazandığımız anlamına yatırımımızda %12 düzeyinde bir IRR tutturmamız, 10 sene boyunca paramıza ortalama %4 reel getiri sağlamış olduğumuz anlamına gelir %12'lik senelik ortalama getiri - %8 enflasyonUmarım yukarıdaki anlatım biraz olsun IRR’ın mantığı hakkında fikir vermiştir. Tek cümlede özetlersek IRR yatırımımızdan senede ortalama yüzde kaç kazandığımızı gösterir ve bunu yaparken nakit akışlarının gerçekleştiği zamanı da hesaba Excel’de hazır bulunan IRR fonksiyonunu kullanarak ev yatırımımızın IRR’ını hesaplayalımHesaplama sonucunda % IRR elde ediyoruz, ki bu da %8 enflasyon düşünüldüğünde yılda % reel getiriye denk geliyor!Yukarıdaki hesap, arkadaşlarıma “50 bin liralarıyla ev yatırımı yapmalarını” tavsiye etmemin başlıca sebebi olarak öne durumda herkesin tabi hep bir ağızdan söylediği şey “Ama Türkiye’de konut balonu var!” oluyor. Ben yine burada çok detaylarına girmeyeceğim sebeplerle Türkiye de bir konut balonu bulunduğunu düşünmüyorum. Yine de benim ne düşündüğümü gözardı edip rakamlarla bir balon olup olmayabileceğine bakalımÖncelikle ev kiralarının adil bir arz/talep dengesiyle oluştuğunu, ve kiralarda balon olmadığını varsayalım ki bu son derece kolay destekleyebileceğimiz bir varsayım Krediyle ev alınabilmesi ama ev kiralanamaması, artan kiraların, artan ev fiyatlarının aksine “sürü psikolojisi” edeniyle kiraları daha da artırma eğilimi olmaması, son 30 yılda reel kiraların senede sadece % artması vb. nedenlerleBugün 650 TL getirmekte olan bir evi kaç liraya satsalar hemen alırdınız? Çok uç örneklerle başlayalım. Örneğin 1 liraya satsalar? 10 bin liraya? 50 bin liraya? Buraya kadar “Evet hemen alırım” cevabını çok kolay verdik. Demek ki doğru cevap 50 bin lira üzerinde bir böyle bir evi 100 bin liraya da hemen alır mıydınız? Düşünsenize, senede 650 * 12 = 7800 TL kira getiriyor, neredeyse faiz kadar 7800 / 100bin = % Bir de bunun üzerine ev sadece enflasyon kadar değerlense üzerine bir %8 getiri daha elde ediyorsunuz! Bu nedenlerle de tahmin ediyorum sizin de katılacağınız üzere 650 lira getiren bir evi 100 bin liraya bulursanız hemen “üzerine atlamanız” bugünün parasıyla 650 TL kira getirecek bir evin bugünün parasıyla, ve bugünküne benzer faiz oranlarının bulunduğu bir ortamda 100 bin liraya gerilemesini beklemek ne derece gerçekçi olur? Bizce hiç, ama hiç gerçekçi olmaz. O nedenle de bu senaryoyu “çok kötümser” bir “senaryo” olarak alıp bu kötümser senaryoda getirimizin ne olacağını modelimize dönüp bugün 150 bin lira olan bir evin 10 sene sonra bugünün parasıyla 100 bin liraya düşmesi için ne kadar “reel” değer kaybetmesi gerektiğini hesaplarsak, on yıl boyunca her yıl -%4 reel kayıp yaşanması gerekeceğini görüyoruz. Bu -4% rakamını modelimize uygulayalımBu karamsar senaryoda dahi yatırımımızın senelik getirisi % geliyor. Elbette bu 10 sene boyunca yatırımımıza reel getiri sağlamak demek ama bu senaryonun gerçekleşebilmesi için faizlerin 2003 öncesi dönemdeki düzeylerine çıkması gerektiği düşünüldüğünde rakamlar pek de korkunç bir kayba işaret etmiyor. Kaldı ki reel faizlerin 2003 öncesi düzeylere çıkması çok büyük bir ekonomik şok ve büyük ihtimalle bir enflasyon dalgasına işaret edeceğinden, emlak böyle bir senaryoda nadir güvenli limanlardan biri bir senaryonun gerçekleşme ihtimalini çok düşük %1'den küçük gördüğümüzü söyleyebiliriz. ÇünküBu senaryo yaşanan bir konut kriziyle reel fiyatın %40 düştüğünü, ama 10 sene boyunca hiç geri düzelmediğini varsayıyor. ABD, İngiltere vb. gibi tarihte görülen en büyük ve en kredi kaynaklı konut balonları sonrası dahi konut fiyatları önemli ölçüde Birliği benzer bir toparlanmayı henüz yaşanmadı ancak ortak para birimi nedeniyle kendi paralarını basamayan ve çok derin yapısal sorunlar yaşayan AB devletleri ile Türkiye’yi karşılaştırmamız yapılabilecek en geçersiz karşılaştırmalardan biri olurTürkiye’nin nüfus dinamikleri, ekonomik büyümesi, şehirleşme oranı, düşük konut kredisi kullanımı oranı vb. düşünüldüğünde AB, İngiltere ve ABD’den çok daha fiyat destekleyici temel konut trendlerine sahip. Merkezi yerlerde reel konut fiyatlarının gerilemesi sadece büyük bir reel faiz oranı sıçramasıyla mümkün olabilir, ki bu da 10 senelik vadede bu yazıda detaylarına girmeyeceğimiz nedenlerle çok düşük bir ihtimal olarak de en önemlisi Türkiye’de henüz konut kredileri balon yaratabilecek yaygınlıkta kullanılmıyorYukarıdaki nedenlerle merkezi yerlerde alınan, 200–230 kira çarpanlı evlerin dikkate değer bir “reel fiyat gerilemesi” riski barındırdığını notu da düştükten sonra, ev yatırımı projemizin IRR’ının mevduat faizi düzeyinin altına düşmesi için ne gibi bir “reel fiyat gerilemesi” senaryosuna ihtiyacımız olduğuna bakalım. Bunu IRR’ımızın evin reel değer artışına ne kadar duyarlı olduğunu gösteren aşağıdaki tabloda görebilirizGörüleceği gibi, alacağımız evin 10 sene boyunca reel olarak -1% altında getiri sağlamadığı her senaryoda faizden daha yüksek bir getiri elde ediyoruz! Hele hele evler %4–5 gibi bir reel değer artışı yaşarsa ki evi aldığımız bölge merkezi olur ve kiralar reel artış yaşarsa bizce son derece mümkün, o zaman senede %17–18 gibi getirilere reel olarak %10! ulaşabiliyoruz!Burada hemen koşup tüm paramızı gayrimenkule yatırmadan önce not düşmekte fayda var Evin reel getirisinin en önemli belirleyicisinin kiralardaki reel artış ve faiz değişimleri, kiralardaki reel artışın en önemli belirleyicisinin ise evin iyi bir lokasyonda yani ülkenin milli geliri arttıkça, insanların yaşamayı tercih edeceği, büyük şehirlerin merkezi lokasyonlarında olacağını söyleyebiliriz. Bu konu bizim uzmanlık alanımız değil ancak geçmiş trendler buna işaret ediyor. Şehir dışında ya da gelişme aksında olmayan bir yerde alacağınız evin kirası ve dolayısıyla değeri reel olarak artmayabilir. Bu riski her zaman göz önüne almakta yarar yukarıdaki hesaplar nedeniyle merkezi yerlerde alınan evlerin %5 ve üzerinde reel getiri sağlamasına kesin gözüyle baktığımızı senaryolarda dahi örn. 10 yıl boyunca senede -1% , -2% düzeyinde reel değer kaybı mevduattan sadece biraz daha kötü getiri elde ediyoruz, ancak orta-iyi bir senaryoda mevduatın 3–4 katı reel getiri sağlamak mümkün görünüyor. Bu durum da bizce ev alım senaryosunun çok iyi bir “getiri/risk” profiline sahip olmasına neden alırken hangi semtlerin/projelerin daha mantıklı olabileceğine dair konuyla ilgili uzman kişilerden, internet yazar ve/veya editörlerinden örn. Tebernüş Kireççi fikir alabilirsiniz. Maalesef bu kısım uzmanlık alanımıza girmiyor .Konut yatırımlarında fiyat çarpanı pek çok kişi tarafından vurgulanıyordu ama “IRR” “iç verim oranı” gözlüğüyle bir hesaplama modelinin yatırımcılara pek sunulmadığını yukarıdaki hesaplamalar kendi varsayımlarınız üzerinden yatırım kararlarınıza yardımcı olur.

1000 tl mi nasıl değerlendirebilirim